買房是人生一大事

在簽訂房屋買賣合同時

需要多加注意

了解合同內(nèi)容

謹防合同陷阱

簽訂空白條款需注意

01

看是否有

商品房預售許可證

取得商品房預售許可證必須符合下列條件：

（1）開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（2）取得土地使用權證書和使用土地批準文件；

（3）持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工許可證；

（4）已通過竣工驗收；

（5）供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；

（6）物業(yè)管理方案已落實。

購房人可到房地產(chǎn)管理部門核實該商品房預售許可證真假，無商品房預售許可證對外銷售房屋的，購買時都有隱患，存有不安全因素。

02

看合同中的土地性質(zhì)

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)項目的用地雖然是出讓用地，但由于土地性質(zhì)為綜合用地或者商住兩用地，導致土地使用年限不是70年，甚至有些只有40年。

在購買時一定要看清土地是否為出讓取得以及土地使用年限是否為70年。目前法律只是規(guī)定住宅到期可自動續(xù)期，其他非住宅性質(zhì)土地一般需繳費續(xù)期。

03

看清楚房屋用途

現(xiàn)在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣，但用途為公寓。

公寓能否作為學區(qū)房，目前教育部門沒有明確答復，因此為了孩子入學購房的要特別慎重。

04

物業(yè)不能忽視

在簽訂商品房合同時會與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，不僅要關注物業(yè)公司的聲譽，還要仔細閱讀物業(yè)合同。

雖然成立業(yè)委會后可以解聘物業(yè)公司，但目前的現(xiàn)實是很多小區(qū)因為居住率不足或者業(yè)主不愿多操心，業(yè)委會的成立遙遙無期，導致業(yè)主和物業(yè)之間糾紛較多。

05

車庫和地下室

或者閣樓的約定

合同簽訂時，開發(fā)商承諾給業(yè)主贈送車庫或者儲藏室、閣樓的，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因為缺乏證據(jù)最后不了了之。

而是否有車庫，一定要看規(guī)劃，也不是聽開發(fā)商口頭承諾。另外人防車位也需特別注意。

06

面積的約定

在開發(fā)商和購房人的約定中，往往約定房屋面積以有資質(zhì)的測繪部門出具的面積為主。這一做法規(guī)避了3%的法定條件（產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受人。）所以大家可以在合同簽訂時直接約定面積，明確約定超過多少不再付費。

07

貸款問題的約定

開發(fā)商往往答應幫助購房人貸款，但合同卻不約定無法貸款可以退房，而是約定因為購房人信譽等問題導致不能貸款的，購房人需一次性付清房款。

可以先行查詢個人信用或者在合同中明確約定“因無法貸款可以解除合同”。

08

逾期或者賠償?shù)膯栴}

開發(fā)商和購房人會在合同中，對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進行約定，但如果細心就會發(fā)現(xiàn)，雙方違約后，賠償?shù)慕痤~是不對等的，合同簽訂時可要求對等待遇。

09

交房的問題

一定要在合同中明確在哪個驗收環(huán)節(jié)之后，才可認定完成交房。驗收方式有單體驗收、綜合驗收、竣工驗收備案、消防驗收等。

10

小區(qū)公共區(qū)域

和公共部位的約定

小區(qū)內(nèi)的會所、健身房等場所，如果合同未約定這些場所的產(chǎn)權，當開發(fā)商出售這些場所后，業(yè)主不一定能免費或者優(yōu)惠使用，如果合同中約定了這些場所的所有權歸業(yè)主所有，則開發(fā)商不能出售這些場所。

11

對各類設施的約定

燃氣、寬帶等，往往開發(fā)商都只選擇一家，導致用戶無法選擇，如果在合同中約定，要求開發(fā)商允許幾家經(jīng)營商進入小區(qū)，業(yè)主就能擁有主動權。

12

雙方協(xié)商解決的內(nèi)容

必須多研究

一定要明確違約責任，不能簡單地標注協(xié)商解決。

合同附件也要留意

商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝修設備標準和合同補充協(xié)議。

（1）房屋平面圖應標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應標明陽臺的大小、空調(diào)機位等具體的設備位置。

如果上述內(nèi)容不明確，則房屋平面圖起不到準確指示的作用，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束。

（2）無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明和裝修設備標準，都應使用準確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容，而不應使用概念化的詞語。

像“高級”“名牌”“精裝修”這類詞語不應在附件中出現(xiàn)，而應明確“高級”具體標準是什么，“名牌”是什么牌子，“精裝修”達到什么裝修效果。

（3）根據(jù)民事法律“意思自治”原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進行協(xié)商，行使合同的修改和補充權，在主合同之外，簽定補充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理條款。

13

房屋交付后，發(fā)現(xiàn)房屋實際情況與銷售廣告不符，可以要求開發(fā)商承擔違約責任嗎？

對于房地產(chǎn)廣告中的有關房屋及其相關設施的說明及允諾，如果其對訂立合同定價有重大影響，那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，也屬于合同內(nèi)容。

若購房者發(fā)現(xiàn)說明或允諾的內(nèi)容與實際不符時，可以要求開發(fā)商承擔違約責任。

14

哪些房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

（3）依法收回土地使用權的；

（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（5）權屬有爭議的；

（6）未依法登記領取權屬證書的；

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

15

僅有房產(chǎn)證，沒有辦理不動產(chǎn)登記，能取得房屋所有權嗎？

不動產(chǎn)以登記的方式進行公示，只有進行登記才發(fā)生物權的效力，買受人才能獲得不動產(chǎn)的所有權，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

而房產(chǎn)證是房產(chǎn)部門發(fā)給權利人的一種享有權利的憑證，只起到證據(jù)的作用。

當不動產(chǎn)登記簿記載的權利人和房產(chǎn)證記載的權利人不同時，以不動產(chǎn)登記簿為準。

16

買來的住房面積縮水怎么辦？

對于房屋“面積縮水”的問題，應以房地產(chǎn)管理部門所做的測量面積為準。

第一，誤差率在3%以內(nèi)的，當事人不能請求解除合同，但是對于縮水部分的購房款，開發(fā)商應當返還；

第二，誤差率超過3%，買房人可以選擇請求解除合同，或者不解除合同，但是要求開發(fā)商承擔其他責任。

17

開發(fā)商逾期交房怎么辦？

1、經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)，開發(fā)商仍未履行的，買受人可以請求解除合同；

2、經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)，開發(fā)商仍沒有履行的，買受人不解除合同的，可以請求開發(fā)商承擔違約責任；

3、經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期限內(nèi)交付的，買受人不能要求解除合同，但是可以請求開發(fā)商按延期天數(shù)承擔違約金賠償。

需要注意的是，買受人享有的解除權必須在法定期間內(nèi)行使，不行使的，解除權消滅。

18

房屋買賣合同簽訂后，因意外事故使房屋毀損、滅失的風險由誰承擔？

一般情況下，房屋損壞的風險，在房屋交付之前由出賣人承擔；在房屋交付給買受人之后，由買受人承擔。此處所說的交付，是指房屋的轉(zhuǎn)移占有，就是把房屋由出賣人手中，交到買受人手中，由買受人占有使用該房屋。

19

簽訂商品房預售合同應具備哪些條件？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

20

出賣人未取得商品房預售許可證明，其與買受人簽訂的房屋預售合同是否有效？

要簽訂商品房預售合同，開發(fā)商必須取得商品房預售許可證明，否則該合同無效。

但是，如果在買受人向法院起訴之前，商品房預售人取得了商品房預售許可證明，可認定預售合同有效。

21

房屋買賣雙方簽訂預售合同后，沒有進行登記備案，一方當事人可以請求確認合同無效嗎？

雖然法律要求簽訂商品房預售合同后，需進行登記備案，但是如果雙方簽訂預售合同后沒有辦理登記備案手續(xù)，當事人要求確認合同無效的，法院不予支持，是否辦理登記備案手續(xù)不是預售合同生效的條件。

22

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，任何時候都可以要求出賣人修復嗎？

《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。

此外，《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

所以，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，并不是任何時候都可以要求出賣人維修，出賣人的保修期有一定的期限。

當事人為了維護自己的權益，除了依照法律規(guī)定，還可以在合同中進行詳細的約定，制定房屋的保修條款。

23

房屋買賣雙方簽訂合同后，出賣人與第三人惡意串通，又簽訂合同并交付使用，買受人可以請求確認第二個合同無效嗎？

房屋買賣雙方簽訂合同后，出賣人又與他人簽訂合同，并將房屋交付使用，買受人只要能夠證明出賣人與第三人是惡意串通，其可請求法院確認出賣人與第三人簽訂的合同無效。

24

房屋交付使用后，房產(chǎn)證遲遲辦不下來，開發(fā)商是否承擔違約責任？

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產(chǎn)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

實際生活中，由于開發(fā)商的原因，導致購房者在一定的期間拿不到房產(chǎn)證的，購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任。為了更好地維護自身權益，購房者在簽訂購房合同時，最好約定辦理房產(chǎn)證的期限，將時間約定明確，以防開發(fā)商惡意拖延辦證時間。

25

房屋買賣時，該房屋所占范圍的土地使用權是否隨之轉(zhuǎn)移？

房屋買賣時，該房屋所占范圍的土地使用權也隨之轉(zhuǎn)移，這就是所謂的“地隨房走”。

房屋買賣雙方簽訂購房合同后，買賣雙方應到房屋所在地的縣級以上地方人民政府的房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，之后房屋買賣雙方憑借變更后的房屋所有權證書和相關證件，到同級人民政府的土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記，土地管理部門核實后，由同級人民政府更換土地使用權證書。至此，土地使用權隨著房屋買賣發(fā)生變更。

26

房屋買賣雙方已辦完過戶手續(xù)，雙方還能解除合同嗎？

只要當事人雙方協(xié)商一致，或者合同約定的解除合同的條件成就，可以解除合同。

27

房屋買賣合同簽訂后，一方以未辦理房屋產(chǎn)權變更登記為由主張合同無效，能否成立？

雙方只要簽訂了合同，是否到登記機關辦理登記，不影響合同效力。除非當事人在合同中約定合同生效的時間或其他條款，否則，自合同成立時生效。所以，不能因未辦理變更登記，主張合同無效。

28

房屋買賣中，買受人遲延交付購房款，出賣人可否要求解除合同？

房屋的買受人遲延交付房款的，出賣人可先予催告，要求其履行合同，支付購房款，如果買受人在催告后3個月的合理期限內(nèi)仍不支付，出賣人可以請求解除合同。

此外，解除權有一定的行使期限。根據(jù)規(guī)定：法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。

29

租賃房屋被賣，租房人有權繼續(xù)居住嗎？

《民法典》第七百二十五條：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

所以，租賃房屋被賣，租房人有權繼續(xù)居住。

30

什么是房屋承租人的優(yōu)先購買權？

出租人出賣租賃房屋，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。但是房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

房屋承租人優(yōu)先購買必須符合以下條件：

（1）僅限于房屋租賃場合；

（2）出租人出賣出租房屋，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人；

（3）出租人侵害承租人優(yōu)先權的，承租人可主張賠償損失；

（4）在轉(zhuǎn)租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。

▲來源：人民法院報

轉(zhuǎn)載聲明：本文轉(zhuǎn)載自「江西法院」