買房是人生一大事

在簽訂房屋買賣合同時

需要多加注意

了解合同內(nèi)容

謹(jǐn)防合同陷阱

簽訂空白條款需注意

01

看是否有

商品房預(yù)售許可證

取得商品房預(yù)售許可證必須符合下列條件：

（1）開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（2）取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件；

（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證；

（4）已通過竣工驗(yàn)收；

（5）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期；

（6）物業(yè)管理方案已落實(shí)。

購房人可到房地產(chǎn)管理部門核實(shí)該商品房預(yù)售許可證真假，無商品房預(yù)售許可證對外銷售房屋的，購買時都有隱患，存有不安全因素。

02

看合同中的土地性質(zhì)

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用地雖然是出讓用地，但由于土地性質(zhì)為綜合用地或者商住兩用地，導(dǎo)致土地使用年限不是70年，甚至有些只有40年。

在購買時一定要看清土地是否為出讓取得以及土地使用年限是否為70年。目前法律只是規(guī)定住宅到期可自動續(xù)期，其他非住宅性質(zhì)土地一般需繳費(fèi)續(xù)期。

03

看清楚房屋用途

現(xiàn)在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣，但用途為公寓。

公寓能否作為學(xué)區(qū)房，目前教育部門沒有明確答復(fù)，因此為了孩子入學(xué)購房的要特別慎重。

04

物業(yè)不能忽視

在簽訂商品房合同時會與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不僅要關(guān)注物業(yè)公司的聲譽(yù)，還要仔細(xì)閱讀物業(yè)合同。

雖然成立業(yè)委會后可以解聘物業(yè)公司，但目前的現(xiàn)實(shí)是很多小區(qū)因?yàn)榫幼÷什蛔慊蛘邩I(yè)主不愿多操心，業(yè)委會的成立遙遙無期，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)之間糾紛較多。

05

車庫和地下室

或者閣樓的約定

合同簽訂時，開發(fā)商承諾給業(yè)主贈送車庫或者儲藏室、閣樓的，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因?yàn)槿狈ψC據(jù)最后不了了之。

而是否有車庫，一定要看規(guī)劃，也不是聽開發(fā)商口頭承諾。另外人防車位也需特別注意。

06

面積的約定

在開發(fā)商和購房人的約定中，往往約定房屋面積以有資質(zhì)的測繪部門出具的面積為主。這一做法規(guī)避了3%的法定條件（產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。）所以大家可以在合同簽訂時直接約定面積，明確約定超過多少不再付費(fèi)。

07

貸款問題的約定

開發(fā)商往往答應(yīng)幫助購房人貸款，但合同卻不約定無法貸款可以退房，而是約定因?yàn)橘彿咳诵抛u(yù)等問題導(dǎo)致不能貸款的，購房人需一次性付清房款。

可以先行查詢個人信用或者在合同中明確約定“因無法貸款可以解除合同”。

08

逾期或者賠償?shù)膯栴}

開發(fā)商和購房人會在合同中，對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進(jìn)行約定，但如果細(xì)心就會發(fā)現(xiàn)，雙方違約后，賠償?shù)慕痤~是不對等的，合同簽訂時可要求對等待遇。

09

交房的問題

一定要在合同中明確在哪個驗(yàn)收環(huán)節(jié)之后，才可認(rèn)定完成交房。驗(yàn)收方式有單體驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案、消防驗(yàn)收等。

10

小區(qū)公共區(qū)域

和公共部位的約定

小區(qū)內(nèi)的會所、健身房等場所，如果合同未約定這些場所的產(chǎn)權(quán)，當(dāng)開發(fā)商出售這些場所后，業(yè)主不一定能免費(fèi)或者優(yōu)惠使用，如果合同中約定了這些場所的所有權(quán)歸業(yè)主所有，則開發(fā)商不能出售這些場所。

11

對各類設(shè)施的約定

燃?xì)?、寬帶等，往往開發(fā)商都只選擇一家，導(dǎo)致用戶無法選擇，如果在合同中約定，要求開發(fā)商允許幾家經(jīng)營商進(jìn)入小區(qū)，業(yè)主就能擁有主動權(quán)。

12

雙方協(xié)商解決的內(nèi)容

必須多研究

一定要明確違約責(zé)任，不能簡單地標(biāo)注協(xié)商解決。

合同附件也要留意

商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。

（1）房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標(biāo)明陽臺的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。

如果上述內(nèi)容不明確，則房屋平面圖起不到準(zhǔn)確指示的作用，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束。

（2）無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容，而不應(yīng)使用概念化的詞語。

像“高級”“名牌”“精裝修”這類詞語不應(yīng)在附件中出現(xiàn)，而應(yīng)明確“高級”具體標(biāo)準(zhǔn)是什么，“名牌”是什么牌子，“精裝修”達(dá)到什么裝修效果。

（3）根據(jù)民事法律“意思自治”原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán)，在主合同之外，簽定補(bǔ)充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理?xiàng)l款。

13

房屋交付后，發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與銷售廣告不符，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任嗎？

對于房地產(chǎn)廣告中的有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說明及允諾，如果其對訂立合同定價有重大影響，那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，也屬于合同內(nèi)容。

若購房者發(fā)現(xiàn)說明或允諾的內(nèi)容與實(shí)際不符時，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

14

哪些房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（3）依法收回土地使用權(quán)的；

（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（5）權(quán)屬有爭議的；

（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

15

僅有房產(chǎn)證，沒有辦理不動產(chǎn)登記，能取得房屋所有權(quán)嗎？

不動產(chǎn)以登記的方式進(jìn)行公示，只有進(jìn)行登記才發(fā)生物權(quán)的效力，買受人才能獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

而房產(chǎn)證是房產(chǎn)部門發(fā)給權(quán)利人的一種享有權(quán)利的憑證，只起到證據(jù)的作用。

當(dāng)不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和房產(chǎn)證記載的權(quán)利人不同時，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

16

買來的住房面積縮水怎么辦？

對于房屋“面積縮水”的問題，應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門所做的測量面積為準(zhǔn)。

第一，誤差率在3%以內(nèi)的，當(dāng)事人不能請求解除合同，但是對于縮水部分的購房款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還；

第二，誤差率超過3%，買房人可以選擇請求解除合同，或者不解除合同，但是要求開發(fā)商承擔(dān)其他責(zé)任。

17

開發(fā)商逾期交房怎么辦？

1、經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)，開發(fā)商仍未履行的，買受人可以請求解除合同；

2、經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)，開發(fā)商仍沒有履行的，買受人不解除合同的，可以請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；

3、經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期限內(nèi)交付的，買受人不能要求解除合同，但是可以請求開發(fā)商按延期天數(shù)承擔(dān)違約金賠償。

需要注意的是，買受人享有的解除權(quán)必須在法定期間內(nèi)行使，不行使的，解除權(quán)消滅。

18

房屋買賣合同簽訂后，因意外事故使房屋毀損、滅失的風(fēng)險由誰承擔(dān)？

一般情況下，房屋損壞的風(fēng)險，在房屋交付之前由出賣人承擔(dān)；在房屋交付給買受人之后，由買受人承擔(dān)。此處所說的交付，是指房屋的轉(zhuǎn)移占有，就是把房屋由出賣人手中，交到買受人手中，由買受人占有使用該房屋。

19

簽訂商品房預(yù)售合同應(yīng)具備哪些條件？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

20

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，其與買受人簽訂的房屋預(yù)售合同是否有效？

要簽訂商品房預(yù)售合同，開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證明，否則該合同無效。

但是，如果在買受人向法院起訴之前，商品房預(yù)售人取得了商品房預(yù)售許可證明，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。

21

房屋買賣雙方簽訂預(yù)售合同后，沒有進(jìn)行登記備案，一方當(dāng)事人可以請求確認(rèn)合同無效嗎？

雖然法律要求簽訂商品房預(yù)售合同后，需進(jìn)行登記備案，但是如果雙方簽訂預(yù)售合同后沒有辦理登記備案手續(xù)，當(dāng)事人要求確認(rèn)合同無效的，法院不予支持，是否辦理登記備案手續(xù)不是預(yù)售合同生效的條件。

22

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，任何時候都可以要求出賣人修復(fù)嗎？

《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

此外，《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

所以，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，并不是任何時候都可以要求出賣人維修，出賣人的保修期有一定的期限。

當(dāng)事人為了維護(hù)自己的權(quán)益，除了依照法律規(guī)定，還可以在合同中進(jìn)行詳細(xì)的約定，制定房屋的保修條款。

23

房屋買賣雙方簽訂合同后，出賣人與第三人惡意串通，又簽訂合同并交付使用，買受人可以請求確認(rèn)第二個合同無效嗎？

房屋買賣雙方簽訂合同后，出賣人又與他人簽訂合同，并將房屋交付使用，買受人只要能夠證明出賣人與第三人是惡意串通，其可請求法院確認(rèn)出賣人與第三人簽訂的合同無效。

24

房屋交付使用后，房產(chǎn)證遲遲辦不下來，開發(fā)商是否承擔(dān)違約責(zé)任？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產(chǎn)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

實(shí)際生活中，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致購房者在一定的期間拿不到房產(chǎn)證的，購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。為了更好地維護(hù)自身權(quán)益，購房者在簽訂購房合同時，最好約定辦理房產(chǎn)證的期限，將時間約定明確，以防開發(fā)商惡意拖延辦證時間。

25

房屋買賣時，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移？

房屋買賣時，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，這就是所謂的“地隨房走”。

房屋買賣雙方簽訂購房合同后，買賣雙方應(yīng)到房屋所在地的縣級以上地方人民政府的房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，之后房屋買賣雙方憑借變更后的房屋所有權(quán)證書和相關(guān)證件，到同級人民政府的土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記，土地管理部門核實(shí)后，由同級人民政府更換土地使用權(quán)證書。至此，土地使用權(quán)隨著房屋買賣發(fā)生變更。

26

房屋買賣雙方已辦完過戶手續(xù)，雙方還能解除合同嗎？

只要當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，或者合同約定的解除合同的條件成就，可以解除合同。

27

房屋買賣合同簽訂后，一方以未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記為由主張合同無效，能否成立？

雙方只要簽訂了合同，是否到登記機(jī)關(guān)辦理登記，不影響合同效力。除非當(dāng)事人在合同中約定合同生效的時間或其他條款，否則，自合同成立時生效。所以，不能因未辦理變更登記，主張合同無效。

28

房屋買賣中，買受人遲延交付購房款，出賣人可否要求解除合同？

房屋的買受人遲延交付房款的，出賣人可先予催告，要求其履行合同，支付購房款，如果買受人在催告后3個月的合理期限內(nèi)仍不支付，出賣人可以請求解除合同。

此外，解除權(quán)有一定的行使期限。根據(jù)規(guī)定：法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

29

租賃房屋被賣，租房人有權(quán)繼續(xù)居住嗎？

《民法典》第七百二十五條：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

所以，租賃房屋被賣，租房人有權(quán)繼續(xù)居住。

30

什么是房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)？

出租人出賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。但是房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

房屋承租人優(yōu)先購買必須符合以下條件：

（1）僅限于房屋租賃場合；

（2）出租人出賣出租房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人；

（3）出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可主張賠償損失；

（4）在轉(zhuǎn)租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。

▲來源：人民法院報

轉(zhuǎn)載聲明：本文轉(zhuǎn)載自「江西法院」