開春，用中介們的話說，房價(jià)瘋了，瘋長的房子主要集中在一線城市學(xué)區(qū)房。周圍朋友們關(guān)于房子的討論越來越多，時不時聽到各種麻煩有大有小的案例：

有朋友說朋友的親戚，賣房再買房，自己買家給的首付款，除了解抵押的部分，被鏈家用作資金監(jiān)管了，要三個月才拿到，導(dǎo)致看上的房子沒錢付首付，但協(xié)議是自己簽的，也沒辦法，房價(jià)一天一個樣子，心焦如焚，這是血淚教訓(xùn)。

還有一種是煩惱，比如朋友帶小孩，想小換大，看上一個房子，150平，但每平米比同戶型貴5000，因?yàn)楦窬趾脱b修好一些，裝修據(jù)說是豪華裝修，可以拎包入住，這對于帶著孩子的人家肯定是比較大的誘惑，而且據(jù)說有人在排隊(duì)等，房主不議價(jià)。

朋友就心動了，問我這個房子貴的部分到底值不值，也就是說裝修和格局到底值不值多出來的70萬，很糾結(jié)。

我去年換房折騰到現(xiàn)在，還算有些經(jīng)驗(yàn)，所以想寫出來和朋友們分享一下。

先旨說，純粹的個人經(jīng)歷，教訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，首先只針對北京二手房，其次不一定很專業(yè)，而且每個人，每個房子，每個中介的情況都不一樣，我和我朋友的經(jīng)歷也許只是個案，不一定是普遍經(jīng)歷，遇到具體問題，還是要具體問題具體分析。

先說大背景。

首先是換房的難度。一般來說，你拿著首付款買個200萬3 00萬的小房子，操作難度相對比較低。600萬以上的學(xué)區(qū)房買賣難度會比較大，因?yàn)檫@個價(jià)位的房子很難遇到首付就是全款的客戶，如果遇到，那就是中介嘴里的優(yōu)質(zhì)客戶，他們一般底氣比較足，容易和你大砍價(jià)；

第二種人最多，是賣了自己郊區(qū)，或者非學(xué)區(qū)的房子來換學(xué)區(qū)房。這種單子一般會導(dǎo)致連環(huán)單，因?yàn)槟愕目蛻粢业揭粋€接他房子的客戶，你要把房子賣給你的客戶，你需要拿著你的客戶付給你的首付款去買更貴的房子，而你看上的房子的房主通常也是有換房需求……

于是這個單子會變得異常復(fù)雜。一損俱損。七八家連成一個單子也不奇怪。

二手房交易通常包括幾個硬性環(huán)節(jié)：簽定金合同；資質(zhì)審核（房子是否有抵押，是否有戶口，是否存在夫妻關(guān)系糾紛）；解抵押（有時無）；房屋評估；貸款；發(fā)放貸款；繳稅；過戶。

每一個環(huán)節(jié)都是需要一定工作日的，而且一環(huán)扣一環(huán)，沒法平行作業(yè)，中間遇到十一，春節(jié)這種大假期，交易時間還要延長。再加上北京限購，還涉及到一套房二套房征稅問題，非常復(fù)雜。

所以，假定你是貸款或者換房客戶，從開始看到過戶完畢半年是正常的。這期間連環(huán)單不出岔子，或房價(jià)平穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)就低；如果房價(jià)瘋漲，風(fēng)險(xiǎn)就高，比如你敢先賣房再買房嗎？

但是反過來，你想先定再賣，你的壓力也是一樣，我知道有人吃過虧，和人簽約后著急賣自己的房子，導(dǎo)致吃了虧，如何避免，我們下文說。

再說中介。很多人可能對中介有誤解，認(rèn)為中介是靠提成吃飯，你房子賣的快，中介提成就高。但是有個中介是這么告訴我的，“寧可掙今天的5000，不掙明天的10000?！昂芏嗳丝捶繒r候熱血沸騰，回去過了夜，想法就完全變了。

中介靠的是速度和走量，所以中介一般來說會盡可能在你看房有好感，熱血上頭的時候，制造氣氛一定要讓你把房子定下來，因?yàn)樗麄円屎退俣?，但是你簽完了很可能發(fā)現(xiàn)合同是坑，或者房子實(shí)際沒那么好。

好了，正事，開始寫坑和注意事項(xiàng)，因?yàn)槭菗Q房，先說賣房的事情。

1、一定要備新手機(jī)號。

我去年換房時經(jīng)驗(yàn)不夠，給中介留了手機(jī)號。結(jié)果你們應(yīng)該能想到，感覺全北京城的中介都知道我電話了，賣房時每天騷擾電話不下十個，有鏈家我愛。所以一定要備個新手機(jī)號，為了以防萬一還是改個姓，有朋友建議老公老婆互相換個姓。這樣基本上能保住你原來手機(jī)號還能用。

至于改個姓的實(shí)際效果，我覺得有用，但是具體也要看情況，因?yàn)橹薪楦嬖V我過，小區(qū)房主的信息他們其實(shí)是能搞到的，至于怎么搞，中介說是可以花錢從物業(yè)那里買，但我無法判斷這是吹牛還是真的。

他們搞業(yè)主信息一方面是拿房源，另一方面負(fù)責(zé)的中介也要保證賣房的不是犯罪分子或者犯罪嫌疑人，畢竟他們促成交易后，也不想出事，賣家來投訴。

有朋友說備個微信號，因?yàn)橹薪槎家游⑿?，我覺得也有道理，但微信畢竟有驗(yàn)證和屏蔽機(jī)制，所以最重要的還是新手機(jī)號。

2、讓中介帶人看自己房時，注意話術(shù)和心理博弈。

賣房時我見過各種各樣的中介：有各種亂七八糟不知道是誰的中介，最可怕的一種是說是帶客戶來看，結(jié)果自己是哪個中介也說不清楚，那個客戶各種答非所問。這兩個哥們是什么人，我都不知道。哥們要是來套房源，也還好，要是來踩點(diǎn)……細(xì)思極恐；

也有一些小中介，上來敲門，說有個客戶在鏈家看了你的房子，他們手續(xù)費(fèi)高，我們低，想通過我們買，你能不能開門給我房源信息，我給她了，過了三個月都沒見到客戶來。

我比較實(shí)誠，有人說是來看房子，我就讓過來看，結(jié)果幾個月的周六日，我的生活都被嚴(yán)重影響了，同時過來看房子的人我對人還特別熱情，什么都聊，后來我反思過，你必須要接受這個世界上，有些人是很賤的，你對他好，他覺得你好欺負(fù)或者你有什么不可告人的目的，多拿拿架子，不一定有壞處。

我看過一套花園洋房，比別人貴80萬，還是很快就賣掉了。中介總結(jié)的原因有兩個：

第一，那個房子確實(shí)稀缺，戶型樓層沒的說，不臨街不把邊。

第二，老太太策略很好，每周只有固定時間可以看房，看房時不說話，特別牛逼的樣子。結(jié)果就造成了看他房子的客戶都是在一個時間去，扎堆搶看，她又一副不著急賣的樣子，氣氛非常緊張。

除了制造緊張氣氛外，自己的信息不能隨便透露，比如要是讓別人知道你已經(jīng)簽了買房協(xié)議，著急賣房，那你肯定是吃虧的那一方。

3、對房價(jià)有合理預(yù)期，不要太相信中介給你的價(jià)格

我朋友，開始沒打算賣房，后來有一次中介給他信息，說哥，你的房子如今均價(jià)7萬了，他一算自己的老破舊87平，能賣640，很高興，就想賣掉算了。

然后和中介簽了個獨(dú)家，很快中介開始組團(tuán)來看房子，但是每個人說法都是一樣的，你這房子面積大，580好賣。我朋友一下子蒙了。但是不同意580這個說法。

接著的兩個星期房子基本無人問津，我朋友把獨(dú)家退了，所有的中介都掛上，客戶慢慢多了。

后來有人和他談，說600賣不賣，我朋友的媽媽說不是能賣640嗎？600不賣！

回頭想，中介這是有一套話術(shù)體系的，先給你一個高價(jià)格預(yù)期，忽悠你賣房子，等你掛了，然后每個人來再對你進(jìn)行頭腦轟炸，降低你的心理預(yù)期。

如果你還是死扛著，在他們看來就屬于應(yīng)該曬你一段時間，先不給你帶客戶，或者拿你的房子做鋪墊（這個看房篇再說），實(shí)際目的是賣另外一套房子，總之，你自己心理堅(jiān)定最重要，多看看鏈家網(wǎng)上的成交記錄（這個還是可以參考的），多看看小區(qū)競爭對手的房子走勢，結(jié)合自己需求定個價(jià)格和周期。也要抗住中介所謂獨(dú)家代理的請求。

關(guān)于如何判斷自己房子的走勢，除了大環(huán)境外，一般來說，小區(qū)的同面積的房子有兩種：一種是特別便宜但是有硬傷的，這種一般標(biāo)價(jià)低，賣不動，反過來討厭的是看房子的人會拿這個房子和你說事兒，和你砍價(jià)；

一種是戶型最好，標(biāo)價(jià)也最高，或者戶主不誠心賣，用來拉高小區(qū)房價(jià)價(jià)格和買家預(yù)期的（我不知道你暈沒暈），一般人的房子應(yīng)該是介于二者之間，所以怎么定價(jià)和估價(jià)，雖然是市場的反映，但這種多少可以作為你的參考依據(jù)，不至于被中介忽悠的賣便宜了。也不至于標(biāo)的高了不好賣。

4、要注意周期！

前面說過，中介是追求快速成交的，快速成交的催化劑之一是對買賣雙方進(jìn)行價(jià)格忽悠；催化劑之二是合同條款。

還是我那個房子號稱賣640的朋友。折騰了幾個月后，終于有一天以605的價(jià)格簽了，因?yàn)閷Ψ揭彩菗Q房，而且房子還沒賣，所以成交周期談了六個月。但是我朋友拿著購房合同去買房時，遇到了麻煩。

麻煩在于，這個單子周期是六個月，拿出去買房的時候，根本沒人和你談，因?yàn)閯e人也是換房，你的周期6個月就意味著別人換房的周期可能要往一年上走。而且六個月太漫長，在房價(jià)不穩(wěn)定的時候是什么都可能發(fā)生的。所以對于換房來說，在房價(jià)不穩(wěn)定時，周期遠(yuǎn)比你多賣幾萬塊錢要重要！

5、注意合同條款對買家的約束

接著4的案例。那個朋友和別人談不下來的原因是（這里要感謝對方的中介還是比較負(fù)責(zé)的，所以中介有時候還是要看人），我朋友因?yàn)闆]經(jīng)驗(yàn)，簽的定金合同對自己非常不利，整個交易過程除了20萬定金，沒有任何時間節(jié)點(diǎn)，對買家的約束，比如買家應(yīng)該什么時候把房子賣掉，什么時候給第一筆款，什么時候結(jié)款，只有一個六個月過戶后結(jié)款。

更可怕的是，他以為是六個月結(jié)款是六個月后就能拿到錢，后來才知道，過戶后要等二十個工作日才能拿到尾款，（因?yàn)槭琴J款），所以周期實(shí)際上是七個月。

這導(dǎo)致我朋友和他的上家談崩了，因?yàn)榈谝?，這里的風(fēng)險(xiǎn)誰都不能保證，對方等于是用20萬套了我朋友的房子6個月，中間隨時可能出別的問題，買方占了便宜，當(dāng)然不可能修改合同條款，補(bǔ)充自己的責(zé)任和義務(wù)，而上家也是要換房，上家怕我朋友出問題影響他，中介也不敢冒險(xiǎn)忽悠他們把合同簽了；

第二，我朋友那邊如果6個月拿到全款，還來得及，但是7個月才能拿到全款，這個我朋友的上家接受不了。

隨后我朋友和中介開始扯皮。對方公司有個和我朋友私交不錯的中介偷偷告訴我朋友，合同肯定是你吃虧了，但是字是你當(dāng)時自己簽的，誰讓你不想好。

至于中介，他們都會察言觀色，比如買家特別在乎自己的權(quán)利和義務(wù)，而賣家又比較大條，中介在簽訂合同的時候根本不會提醒賣家注意自己的權(quán)益，因?yàn)檎f多了，可能就談崩了。這也是為什么簽約的時候中介和連珠炮一樣逼著你簽字，完全不給你思考的機(jī)會。

比如沒有經(jīng)驗(yàn)的人會以為過戶的時候就能拿到房款，但實(shí)際上對于貸款買房來說，房子尾款是銀行發(fā)的，一般都要要等過戶后十五到二十個工作日，中介有時候不會提這個事，有時候會故意模糊，比如把工作日換成天，這個別看就差了五六天周期，有時候是要命的。

當(dāng)然，你事后找他們，他們是不會承認(rèn)的?？隙ㄊ且雷约赫f的是工作日，你沒聽清楚。

所以過戶這個漫長的時期內(nèi)，遇到你的下家，尤其是也是換房的下家，合同一定要寫明白每個時間節(jié)點(diǎn)，他的權(quán)利和義務(wù)，這樣至少能夠規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，或者出現(xiàn)問題的時候及時止損。

說完了賣家，再說買家。

6、尋找價(jià)值洼地

13年我家里湊的，和自己手里有點(diǎn)小錢，大概100多萬，那時候想買個小房子，有兩個選擇，第一是西城的老破舊一居；第二是北苑家園茉莉園大一居；都是200多萬能買下來，但居住品質(zhì)有天壤之別。于是我買了北苑家園的房子。那時候真的沒想太多，就想居住環(huán)境好點(diǎn)，離奧林匹克公園也近。

我上家是要賣他的房子去西城買個老破舊學(xué)區(qū)。上家人不錯，交易很順利，唯一的小插曲是上家當(dāng)時特別著急賣房子，因?yàn)樗群灹艘惶?，但是他沒想到我公積金貸款和他公積金貸款的周期加起來可能會導(dǎo)致他違約，而且買賣房子的都是不同中介，相互中間不通氣兒，所以我的上家特別特別痛苦，好在過戶有驚無險(xiǎn)。

但如果都找一個中介就保險(xiǎn)了嗎？也不一定，因?yàn)樗麑δ惴孔忧闆r太熟悉了，趕上比較沒良心的中心一定是要么買貴，要么賣低。所以歸根到底還是自己要掌握好這個周期。至于怎么掌握，這是個難題。

如上所說，你先賣再買怕房價(jià)漲了買不上，先買再賣怕違約，這個只能看你自己的談判技巧，以及如何周旋在中介和你的上下家之間，我唯一能給的建議是同時談，盡可能拉近兩邊的簽約時間，同時多準(zhǔn)備幾套方案。

15年我和我上家聊過一次，他的房子漲了50萬還是80萬，我記不清楚，我的房子漲了20萬，因?yàn)橛惺虑橐u房子，算上貸款利息，稅，中介費(fèi)，基本沒掙錢。這就是一個典型的投資失敗的案例。

后來我和一個朋友聊天，他說找到那種價(jià)值洼地很重要，比如買一個價(jià)格相對較低但是學(xué)校有潛力的地方，但這個政策風(fēng)險(xiǎn)本身也比較大。所以究竟怎么找，這是個大話題，我如果說我能給你講明白，那只能說明我是騙子。

我只能說，前提是每個人都要有一個準(zhǔn)確而清晰的定位，居住？投資？改善？學(xué)區(qū)？盡可能把事情想明白，少受忽悠，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

其次，有硬傷的房子不要圖便宜，一定要慎重。所謂的硬傷多半是電梯，朝向，通風(fēng)，臨街等硬件判斷指標(biāo)。房主人品也算軟性指標(biāo)，因?yàn)槿似凡缓?，毀約可能性就大。

7、警惕中介帶你看的第一套房

我看過很多小區(qū)，加上我朋友的一些經(jīng)歷，我發(fā)現(xiàn)中介帶我們看的不同小區(qū)的第一套房很有講究，我舉個例子：

A：戶型好，裝修極其有品位，價(jià)格相對低一些，但在四樓，沒電梯，臨街。

B：裝修算是有品位，但西向，戶型也不好，臥室都是歪著的，要價(jià)較高。

C：戶型不錯，裝修一般，但勉強(qiáng)可以拎包住，價(jià)格比較便宜，但臨兩個街（拐角）。

D：戶型不錯，臨街，裝修不錯，但老氣，價(jià)格很高。

幾個房子都有個共同點(diǎn)，一定有特別吸引你的地方，但是冷靜后想想，一定有硬傷，房主一定不太好談價(jià)格?？傊?，房子相對雞肋一點(diǎn)，不太容易賣掉。

后來有個中介私下告訴我，對這種房子，他們一般不指望真的能賣掉，但是帶客戶看都是先看，第一萬一碰上了呢？第二一般客戶看了這種房子后，對小區(qū)基本就接受了，只是對房子本身還有意見，之后再推那些相對容易賣的，就好成交一些。

8、警惕看房時的虛假繁榮

我在賣房篇時提過，讓人看房是有技巧的，比如一定不要表現(xiàn)的你特別著急賣，但是反過來也不要讓中介覺得你不誠心賣，這個就是雙方心理博弈了；

再比如人看房的時候盡量讓他們自己來看，定死時間，不到時間不讓看，過了時間也不讓看，不管中介吹噓的客戶有多優(yōu)質(zhì)，都別信，抗住。這樣一是自己方便，二是客戶同時來看房子會認(rèn)為這個房子比較搶手。

但是反過來，你去看房子的時候，也要抗住。不能否認(rèn)有的優(yōu)質(zhì)房源確實(shí)有人搶，但不排除以下情況也很多：

我去看第七條B房的時候，看著看著有個中介上樓敲門，說房主有個人過來了，要和你談價(jià)格簽合同，然后我的中介就表達(dá)了我需要盡快把這個房子搶了的意思。

這個時候就是中介演雙簧了。還是那句話，不排除真的巧合或者房子特別搶手，但是更多情況下，不要相信中介所謂的一堆人都在排隊(duì)等房子。要記住，幾百萬的東西，買賣都會很慎重，成交沒那么利索。

當(dāng)然反過來，如果真的有看上的合適的好房子，也要快點(diǎn)下手，至于怎么拿捏這個度，我覺得還是看個人做了多少功課。

9、戶口是超級大的坑

一般來說一個房子在交易過程中可能出現(xiàn)的交易硬傷是：抵押，房子產(chǎn)權(quán)不清晰之類，通常來說只要中介負(fù)責(zé)，會把這些問題給你解決，當(dāng)然你自己要留個心眼，比如要清楚對方有沒有配偶等等一些和房子產(chǎn)權(quán)歸屬有關(guān)的問題。不過有一個問題中介不會和你說實(shí)話，就是戶口。

學(xué)區(qū)房因?yàn)槭抢掀婆f，一般賣房的戶口會留在里面，因?yàn)楸本]有戶口遷入到某個集體戶口這個說法，所以一般都是過完戶把戶口遷走。那么問題來了，如果一個人賣了回龍觀買西城的房子，他肯定要遷走戶口，因?yàn)橐鋺粼谖鞒恰?/font>

但是也有這樣的人，尤其是老人，賣西城的房子為了到昌平買個大房子，他的戶口愿意不愿意遷走，就是兩回事了。

再比如女方賣房，說自己愿意遷走戶口，但是她可能有個離婚的老公，戶口也在這個房子里，老公不肯遷走。

再比如說就是純粹不遷走戶口惡心你或者過戶后問你要遷戶口的費(fèi)用，即便當(dāng)初他承諾要遷走。

再再比如說你上家戶口拿走了，但是房子里還有上上家。

不要懷疑人性的險(xiǎn)惡，這都是真實(shí)案例。

買房前中介會告訴你，都有合同約束，違約賠20%房款，不遷走也得遷走，但是中介不會告訴你，這在北京目前是個法律盲區(qū)，你買了房子，你可以把戶口遷入，讓孩子上學(xué)，但是法律也沒有權(quán)力讓賣家把戶口遷走，唯一的辦法是打官司，但是打官司最好的結(jié)果也就是對方賠你幾萬的違約金，20%房款確實(shí)是寫在合同里，但法院不會支持那個數(shù)額的賠款。

這個也都是有真實(shí)案例的。

如果你房子不賣了，有遺留戶口可能到是不會影響太多，但等到你要賣房的時候，就會遇到你的下家不喜歡買這種房子了，除非你大幅度降價(jià)或者騙你下家。

戶口糾紛很多，我還加入過一個戶口維權(quán)群，但很遺憾，這個問題目前是無解的，只能自己多小心，真遇到了，要么吃虧，要么以流氓對抗流氓。我還研究過怎么在法律范圍許可范圍內(nèi)雇人騷擾不肯把戶口從我家房子里遷走的老頭兒。

10、注意約束賣家

先講一個案例，一個朋友買了套房，約定周期是六個月，簽買賣合同時，賣家的房子滿五唯一，但賣家不知道怎么回事，這期間扛不住買了套房，所以賣家名下就有了2套房，這個房子就變成了二套房，多了40萬的稅。現(xiàn)在誰都不想出這個稅，中介這時候當(dāng)然是不管了，或者說其實(shí)也管不了。

有人問那讓賣家賠錢不買了行不行？現(xiàn)在的問題是賣家愿意賠10萬，問題在于房子漲了30萬，你說這個帳怎么算，所以兩邊準(zhǔn)備法院見了。

這種事到底怎么杜絕和防范，我也不知道，只能說是盡量在合同里把很多條款都寫清楚，盡人事，聽天命。

結(jié)語：

大概就先寫這些吧。

買賣二手房里面的水特別深，沒經(jīng)驗(yàn)的人真的很容易著道，尤其是房價(jià)不穩(wěn)定的時候，一個不小心可能嗖的一下幾十萬就虧了，壓力很大。

總體來說，我的建議就是盡量保證頭腦清醒，多做功課。中介固然喜歡忽悠，但自己足夠強(qiáng)大的話，很多忽悠是能識破和避免的，此外中介盡量多接觸一些，從一些細(xì)節(jié)里觀察中介，還是有一些中介比較負(fù)責(zé)，或者兩個人關(guān)系處的還行，對你也比較負(fù)責(zé)的。對于中介，心里堤防，面上尊重，聽其言，觀其行，也是一個規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法。

此外就是多做功課，了解稅律法規(guī)，二手房交易流程，交易陷阱（比如多看我這種文章），到最后，就是盡人事，聽天命了。借用一個中介的話說，每一套房子的成交，都是緣分。天時，地利，人和，努力和機(jī)緣，差了哪個都不成。