寫(xiě)在前面：本 文從解讀政府有關(guān)部門關(guān)于成立業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定、介紹成立業(yè)主委員會(huì)的步驟、成立業(yè)主委員會(huì)需注意的策略等幾個(gè)方面手把手教您成立業(yè)主委員會(huì)，并提供了筆 者寫(xiě)的幾個(gè)成立業(yè)主委員會(huì)相關(guān)文書(shū)供想成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主參考，由于本文較長(zhǎng)，筆者想不出能夠全文刊登的報(bào)紙，故發(fā)在網(wǎng)上，歡迎平面媒體根據(jù)自己報(bào)社掌 握的尺度進(jìn)行轉(zhuǎn)載，同時(shí)更歡迎關(guān)心成立業(yè)主委員會(huì)的網(wǎng)友在自己小區(qū)的論壇上進(jìn)行轉(zhuǎn)載。

手把手教您成立業(yè)主委員會(huì)

　　很多業(yè)主反映想成立業(yè)主委員會(huì)難，這里有個(gè)別政府工作人員違法行政的問(wèn)題，也有業(yè)主沒(méi)有掌握成立業(yè)主委員會(huì)的方法問(wèn)題，現(xiàn)在新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》公布 了，為成立業(yè)主委員會(huì)鋪平了道路，業(yè)主只要學(xué)會(huì)如何運(yùn)用這個(gè)法律武器，掌握正確方法，9月1日以后，業(yè)主要想成立業(yè)主委員會(huì)其實(shí)并不難。

不要把自己的武器送給對(duì)方

　　成立業(yè)主委員會(huì)和成立公司一樣，首先要了解政府對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)的程序要求和法律賦予業(yè)主的權(quán)利，評(píng)論法律和政府規(guī)定是否合理合法，不是我們業(yè)主成立 業(yè)主委員會(huì)時(shí)要做的事，否定法律和政府規(guī)定或自己給自己加緊箍咒、自己把成立業(yè)主委員會(huì)復(fù)雜化或想得神乎其神，不僅與事無(wú)補(bǔ)，反而等于繳械投降，甚至是自己把手中的武器送給了對(duì)方。

成立業(yè)主委員會(huì)規(guī)定的五項(xiàng)解讀

今年9月1日開(kāi)始實(shí)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定有五個(gè)方面，現(xiàn)筆者逐一加以解讀：

一.業(yè)主大會(huì)的成立

　　規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　解讀：業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)，具體到北京，目前要接受區(qū)、縣居住小區(qū)管理辦公室的指導(dǎo)。

　　指導(dǎo)不等于領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)主要求成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)通知區(qū)、縣小區(qū)辦，請(qǐng)求他們派人指導(dǎo)，如果他們不指導(dǎo)，則屬于區(qū)、縣小區(qū)辦不作為，并不影響業(yè)主自行成立業(yè)主大會(huì)。

　　北京對(duì)區(qū)、縣小區(qū)辦規(guī)定的這方面的工作時(shí)限可參照京國(guó)土房管物字〔2001〕516號(hào)文的規(guī)定：“擁有10%以上業(yè)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人(代表)書(shū)面申請(qǐng)自行組建管委會(huì)的，各小區(qū)辦應(yīng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后15日內(nèi)，作出是否符合組建條件的書(shū)面答復(fù)?！?br />
　　而一個(gè)物業(yè)小區(qū)是否符合成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的條件，北京可參照以下兩項(xiàng)規(guī)定：

　　京政辦發(fā)〔2001〕91號(hào)文規(guī)定：“凡商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房入住率超過(guò)50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區(qū)，應(yīng)組建業(yè)主委員會(huì)；1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率超過(guò)50%的，應(yīng)組建業(yè)主委員會(huì)?！?br />
　　京國(guó)土房管物<2002>316號(hào)文規(guī)定：“對(duì)于整體規(guī)劃、分期建設(shè)的住宅小區(qū)，在組建管委會(huì)時(shí)、凡已入住投入使用的住宅小區(qū)，符合《關(guān) 于規(guī)范和加強(qiáng)本市物業(yè)管理若干意見(jiàn)的通知》(京政辦發(fā)<2001>91號(hào))管委會(huì)的條件，應(yīng)一并選舉產(chǎn)生管委會(huì)，不再分次選舉。對(duì)于住宅小區(qū) 尚未入住、投入使用的部分，管委會(huì)應(yīng)給未入住區(qū)域的業(yè)主預(yù)留產(chǎn)權(quán)人代表份額和管委會(huì)委員席位?！?br />
二.物業(yè)管理區(qū)域的劃分

　　規(guī)定：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　解讀：成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主首先要確定自己所在的物業(yè)管理區(qū)域，在北京可參照京房地物字【1998】308號(hào)文的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分，原則上以 相對(duì)封閉，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)集中，能獨(dú)立使用為條件，但一個(gè)區(qū)域內(nèi)房屋的總建筑面積掌握在20萬(wàn)平方米以下。”

三.業(yè)主大會(huì)投票權(quán)確立

　　規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

　　解讀：第一次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)由地方政府制定，以后業(yè)主大會(huì)投票權(quán)由業(yè)主大會(huì)自行約定。

　　北京的第一次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)可參照京房地物字【1997】第485號(hào)文：“產(chǎn)權(quán)人投票實(shí)行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票， 不足3000平方米的，每一產(chǎn)權(quán)證一票。”和京國(guó)土房管物<2002>316號(hào)文：“在已確定物業(yè)管理區(qū)域的，原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅尚未售完 之前，其住宅所擁有的產(chǎn)權(quán)份額超過(guò)全部住宅物業(yè)20%的、召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人(代表)大會(huì)時(shí)，其投票權(quán)及實(shí)際投票額按20%的份額計(jì)算，超過(guò)部分不再予以計(jì)算。” 的規(guī)定加以確定。

四、業(yè)主大會(huì)的開(kāi)會(huì)要求和表決方式

　　規(guī)定：

　　1.召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。

　　2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

　　3.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　4.業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。

　　6.住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

　　解讀：業(yè)主大會(huì)開(kāi)會(huì)要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居委會(huì)，業(yè)主大會(huì)不一定要采用開(kāi)會(huì)形式進(jìn)行，業(yè)主大會(huì)作出一般決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 全體業(yè)主所持投票權(quán)1／4以上即可通過(guò)，業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決 定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。條例沒(méi)有規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)，也沒(méi)有要求一定 要用“贊成票”的方式通過(guò)決議，因此成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)不是特別難。

　　北京的業(yè)主目前可以參考京房地物字【1998】308號(hào)文的規(guī)定，通過(guò)公告方式選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)。采取通過(guò)公告方式選舉產(chǎn)生的，應(yīng)依照下列規(guī) 定: l.籌備組在廣告欄、公共場(chǎng)所醒目位置公告管委會(huì)章程和管委會(huì)委員候選人和選舉辦法，同時(shí)書(shū)面送達(dá)全體產(chǎn)權(quán)人上述材料；2.在選舉辦法規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，籌備 組未收到占總票數(shù)50%以上的反對(duì)票，即可向各區(qū)縣小區(qū)辦進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)成立備案。

五.業(yè)主委員會(huì)備案

　　規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　解讀：業(yè)主委員會(huì)成立不用再經(jīng)區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，成立之后在30日內(nèi)向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案 制下成立業(yè)主委員會(huì)，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會(huì)的行為由業(yè)主負(fù)責(zé)；審批制下成立業(yè)主委員會(huì)要符合區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管 部門的要求，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立負(fù)行政管理責(zé)任。