寫在前面：本 文從解讀政府有關部門關于成立業(yè)主委員會的規(guī)定、介紹成立業(yè)主委員會的步驟、成立業(yè)主委員會需注意的策略等幾個方面手把手教您成立業(yè)主委員會，并提供了筆 者寫的幾個成立業(yè)主委員會相關文書供想成立業(yè)主委員會的業(yè)主參考，由于本文較長，筆者想不出能夠全文刊登的報紙，故發(fā)在網(wǎng)上，歡迎平面媒體根據(jù)自己報社掌 握的尺度進行轉載，同時更歡迎關心成立業(yè)主委員會的網(wǎng)友在自己小區(qū)的論壇上進行轉載。

手把手教您成立業(yè)主委員會

　　很多業(yè)主反映想成立業(yè)主委員會難，這里有個別政府工作人員違法行政的問題，也有業(yè)主沒有掌握成立業(yè)主委員會的方法問題，現(xiàn)在新的《物業(yè)管理條例》公布 了，為成立業(yè)主委員會鋪平了道路，業(yè)主只要學會如何運用這個法律武器，掌握正確方法，9月1日以后，業(yè)主要想成立業(yè)主委員會其實并不難。

不要把自己的武器送給對方

　　成立業(yè)主委員會和成立公司一樣，首先要了解政府對成立業(yè)主委員會的程序要求和法律賦予業(yè)主的權利，評論法律和政府規(guī)定是否合理合法，不是我們業(yè)主成立 業(yè)主委員會時要做的事，否定法律和政府規(guī)定或自己給自己加緊箍咒、自己把成立業(yè)主委員會復雜化或想得神乎其神，不僅與事無補，反而等于繳械投降，甚至是自己把手中的武器送給了對方。

成立業(yè)主委員會規(guī)定的五項解讀

今年9月1日開始實行的《物業(yè)管理條例》關于成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定有五個方面，現(xiàn)筆者逐一加以解讀：

一.業(yè)主大會的成立

　　規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　解讀：業(yè)主大會由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導，具體到北京，目前要接受區(qū)、縣居住小區(qū)管理辦公室的指導。

　　指導不等于領導，業(yè)主要求成立業(yè)主大會，應通知區(qū)、縣小區(qū)辦，請求他們派人指導，如果他們不指導，則屬于區(qū)、縣小區(qū)辦不作為，并不影響業(yè)主自行成立業(yè)主大會。

　　北京對區(qū)、縣小區(qū)辦規(guī)定的這方面的工作時限可參照京國土房管物字〔2001〕516號文的規(guī)定：“擁有10%以上業(yè)權的產(chǎn)權人(代表)書面申請自行組建管委會的，各小區(qū)辦應在收到書面申請后15日內(nèi)，作出是否符合組建條件的書面答復?！?br />
　　而一個物業(yè)小區(qū)是否符合成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的條件，北京可參照以下兩項規(guī)定：

　　京政辦發(fā)〔2001〕91號文規(guī)定：“凡商品房、經(jīng)濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區(qū)，應組建業(yè)主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率超過50%的，應組建業(yè)主委員會?！?br />
　　京國土房管物<2002>316號文規(guī)定：“對于整體規(guī)劃、分期建設的住宅小區(qū)，在組建管委會時、凡已入住投入使用的住宅小區(qū)，符合《關 于規(guī)范和加強本市物業(yè)管理若干意見的通知》(京政辦發(fā)<2001>91號)管委會的條件，應一并選舉產(chǎn)生管委會，不再分次選舉。對于住宅小區(qū) 尚未入住、投入使用的部分，管委會應給未入住區(qū)域的業(yè)主預留產(chǎn)權人代表份額和管委會委員席位?！?br />
二.物業(yè)管理區(qū)域的劃分

　　規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　解讀：成立業(yè)主大會，業(yè)主首先要確定自己所在的物業(yè)管理區(qū)域，在北京可參照京房地物字【1998】308號文的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分，原則上以 相對封閉，配套設施、基礎設施相對集中，能獨立使用為條件，但一個區(qū)域內(nèi)房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下?！?br />
三.業(yè)主大會投票權確立

　　規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

　　解讀：第一次業(yè)主大會投票權由地方政府制定，以后業(yè)主大會投票權由業(yè)主大會自行約定。

　　北京的第一次業(yè)主大會投票權可參照京房地物字【1997】第485號文：“產(chǎn)權人投票實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票， 不足3000平方米的，每一產(chǎn)權證一票。”和京國土房管物<2002>316號文：“在已確定物業(yè)管理區(qū)域的，原開發(fā)建設單位在住宅尚未售完 之前，其住宅所擁有的產(chǎn)權份額超過全部住宅物業(yè)20%的、召開產(chǎn)權人(代表)大會時，其投票權及實際投票額按20%的份額計算，超過部分不再予以計算?！?的規(guī)定加以確定。

四、業(yè)主大會的開會要求和表決方式

　　規(guī)定：

　　1.召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

　　2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權的業(yè)主參加。

　　3.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　4.業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。

　　6.住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　解讀：業(yè)主大會開會要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關的居委會，業(yè)主大會不一定要采用開會形式進行，業(yè)主大會作出一般決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 全體業(yè)主所持投票權1／4以上即可通過，業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決 定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。條例沒有規(guī)定成立業(yè)主大會要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過，也沒有要求一定 要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會不是特別難。

　　北京的業(yè)主目前可以參考京房地物字【1998】308號文的規(guī)定，通過公告方式選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會。采取通過公告方式選舉產(chǎn)生的，應依照下列規(guī) 定: l.籌備組在廣告欄、公共場所醒目位置公告管委會章程和管委會委員候選人和選舉辦法，同時書面送達全體產(chǎn)權人上述材料；2.在選舉辦法規(guī)定的時間內(nèi)，籌備 組未收到占總票數(shù)50%以上的反對票，即可向各區(qū)縣小區(qū)辦進行業(yè)主委員會成立備案。

五.業(yè)主委員會備案

　　規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　解讀：業(yè)主委員會成立不用再經(jīng)區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，成立之后在30日內(nèi)向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案 制下成立業(yè)主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會的行為由業(yè)主負責；審批制下成立業(yè)主委員會要符合區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管 部門的要求，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要對業(yè)主委員會的成立負行政管理責任。